השכונה שאתם יורשים

יש דרך מסוימת לכתוב על רבעים חדשים שמתייחסת אליהם כאילו הוקמו על אי. הכול מתואר מבפנים החוצה: החנויות של התוכנית, בתי הספר של התוכנית, הפארקים של התוכנית, כולם מגיעים בלוח הזמנים של התוכנית.

המסגור הזה שגוי כאן, והוא שגוי באופן שמשנה בפועל. שדה דב אינו יישוב על קרקע ריקה. זהו מתחם השלמה בלב אחד החלקים הוותיקים של תל אביב, מוקף מצדדי היבשה בשכונות שבנויות ומשורתות במלואן כבר עשרות שנים.

הדיירים הראשונים לא יחכו למסחר של הרובע כדי לקנות לחם, ללכת לרופא, לקחת ילד לגן משחקים או לשתות קפה. הם ישתמשו במה שכבר קיים, ומה שכבר קיים הוא הנושא של הכתבה הזאת.

ממש מזרחה יושבות רמת אביב והשכונות הצפוניות סביבה. זו צפון תל אביב הוותיקה: בנייה נמוכה עד בינונית, רחובות עם עצים, ומערך שירותים יומיומי מלא כי היו לו שישים שנה לגדול.

בפועל זה אומר את הדברים המשעממים והחיוניים. סופרמרקטים. בתי מרקחת. קופות חולים. רופאי שיניים. מספרות. חנויות חומרי בניין. בתי ספר וגנים עם ילדים אמיתיים בפנים. מאפיות שנמצאות באותה פינה כבר הרבה זמן. רובע שיגיע ב-2029 בלי שום מסחר משלו עדיין יקבל את כל זה במרחק קצר מהגבול המזרחי שלו.

זה גם קובע את האופי של מה ששדה דב מצטרף אליו. זה לא חלק של העיר עם כלכלת לילה או כלכלת תיירות. זו צפון תל אביב של מגורים, שקטה וביתית יותר מהמרכז, וקומת הקרקע העתידית של הרובע דומה הרבה יותר לזה מאשר לרוטשילד.

אוניברסיטת תל אביב יושבת מרחק קצר מזרחה, ואוניברסיטה בסדר גודל כזה אינה שכן ככל השכנים. היא מביאה אוכלוסייה יומית קבועה, זרם של סטודנטים שמחפשים אוכל זול ומהיר, תוכנית תרבות, ומערך מוסדות שקיים סביבה כי היא קיימת.

לרובע שמתכנן כ-330,000 מ"ר תעסוקה, הסמיכות הזאת היא חלק מההיגיון. למפעיל ששוקל יחידה בקומת קרקע, זו אוכלוסיית ביקוש שנייה שכבר קיימת ולא צריך לחכות לה, אם כי צריך להגיע אליה, כי היא במזרח ולא על החוף.

ההסתייגות המעשית היא מרחק. האוניברסיטה קרובה על המפה ואינה צמודה. השאלה אם היא תזין בפועל חנות באשכול תלויה בחיבורים שעדיין נבנים ולא במרחק האווירי.

הירקון הוא הגבול הדרומי של כל האזור הצפוני הזה והתשתית הירוקה הגדולה ביותר בסביבה. הפארק לאורך הנחל נמתח עמוק מזרחה מהים, והוא נושא את מה שפארק עירוני גדול נושא: מסלולי ריצה ורכיבה, מגרשי משחק, גני שעשועים, שיט על הנחל, והמון עצים גדולים מאוד.

ספורטק הוא ריכוז הספורט בתוכו, והוא התשובה לשאלה שאנשים לא חושבים לשאול על רובע חדש: לאן הולכים בני הנוער. שכונה של 16,000 יחידות דיור מייצרת מספר גדול מאוד של אנשים שרוצים לבעוט, לגלוש, לטפס או לרוץ במשהו, ותוכנית הרובע לא תספק את כל זה לבד. פארק הנחל הוא שסתום הלחץ, והוא כבר שם.

להגיע אליו מהרובע זו בעיה של חצייה ולא של מרחק, והחציות הן חלק מהעבודות שנמשכות ולא מצב גמור. זו מגבלה אמיתית היום וזה אחד הדברים שישתפרו משמעותית לפני שיגיעו הדיירים הראשונים.

נמל תל אביב יושב על הגדה הדרומית של שפך הירקון, כלומר בפינה הדרומית של כל התמונה הזאת. זה ריכוז האוכל, השתייה והקניות הגדול ביותר הקרוב לרובע, והוא יעד מתפקד לגמרי עם יתרון של עשרות שנים.

שני דברים נובעים מזה, והם מושכים לכיוונים הפוכים. לדייר זה שימושי באמת: ערב בחוץ, ארוחת בוקר בסוף שבוע ואחר צהריים שלם של קניות קיימים מרחק קצר דרומה ולא דורשים המתנה. למפעיל שמתכנן יחידה בקולונדה, זו התחרות שכבר פתוחה, כבר מוכרת וכבר יש לה ההרגל, וכל מודל עסקי שנשען על ההנחה שדיירי הרובע פשוט לא ייסעו דרומה חייב להסביר למה.

הקריאה ההגונה היא ששניהם ישרתו תפקידים שונים. הנמל הוא יעד שנוסעים אליו. קולונדה מתחת לבניין שלכם היא מקום שהולכים אליו בלי לחשוב. רבעים בדרך כלל מחזיקים את שניהם.

בין הנמל לרובע יושב רידינג. תחנת הכוח הפסיקה לייצר חשמל בינואר 2024, המרינה והקצה הדרומי הרחב נושאים הצעות ולא תוצאות סגורות, ובתיעוד המפורסם אין לוח זמנים להריסה.

בתור שכן, היום זה אומר דבר אחד: נוכחות תעשייתית גדולה מאוד בשער הדרומי של הרובע, שהוא גם המקום שבו יושבים מגרשי המלונאות הראשונים והגישה הדרומית של הרכבת הקלה. מה שזה לא יהיה, כרגע זה הדבר הבולט ביותר באופק הדרומי מכל נקודה באשכול.

שווה לעמוד בפיתוי לתאר את החיים השניים שלו בזמן הווה. מה שיש בתיעוד הוא שהייצור נפסק, שמרינה של כ-300 מקומות עגינה מתוכננת בסביבה, ושהקצה הדרומי מתוכנן מחדש. מה שאין בתיעוד הוא תאריך, תוכנית או מפעיל לאף אחד מהם.

מצפון לרובע החוף חוזר להיות חוף עירוני מתופעל, עם החניה, הקיוסקים, תחנות ההצלה והתשתית שהחוף הציבורי המתוכנן של הרובע אינו משכפל.

זו נקודה אמיתית וקצת מנוגדת לאינטואיציה. שני הקילומטרים של קו החוף של הרובע מתוכננים כחוף ציבורי ופארק חוף, וזה דבר אחר ממתחם רחצה מתופעל. משפחה שרוצה את המערך המלא של יום ים ישראלי, עם חניה ומציל ומקום לקנות בו שתייה קרה, תיסע צפונה ולא תעצור בחזית שמתחת לבניין שלה.

שניהם יתקיימו. הם לא תחליף זה לזה, וקריאה של חזית החוף של הרובע כאילו הייתה חוף נופש היא קריאה שגויה של מה שהתוכנית מייעדת בפועל.

כשמחברים את החלקים, המצב המוקדם של הרובע הזה חריג, וטוב בהרבה מהמצב הרגיל של פיתוח חדש.

הבעיה הרגילה בשכונה חדשה גדולה היא שהדיירים הראשונים מגיעים למקום בלי חנויות, בלי שירותים, בלי רופא ובלי פארק, ונוסעים רחוק להכול בזמן שהגרסאות המקומיות נבנות. זה לא המצב כאן. הדיירים הראשונים יגיעו לאתר בנייה שיש לו שכונה בת שישים שנה ומשורתת לגמרי מצד מזרח, פארק נחל גדול מדרום, רובע קניות ומסעדות מעבר לו, וחופים מתופעלים מצפון.

המסחר של הרובע לא צריך לשאת את כל העומס מהיום הראשון, וזה הדבר הכי מעודד שאפשר לומר על השנים הראשונות כאן. זה גם אומר שהמסחר של הרובע צריך להיות טוב יותר מהחלופות ולא רק קרוב יותר, כי החלופות באמת טובות ובאמת קרובות.

בתי הספר, המרפאות ומבני הציבור של הרובע עצמו הם שאלה נפרדת עם לוח זמנים נפרד, והתוכנית מייעדת להם קרקע באשכול. מה שמיועד ומה שפתוח אינם אותו דבר, והאתר האחות עוקב אחרי ההבחנה הזאת לעומק.